长沙天悦投资有限责任公司天悦嘉园物业管理服务项目合同公告

本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前终止、解除本合同应当至少提前3个月书面通知对方。

本合同终止后，乙方应将物业用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交甲方或业主委员会。

物业服务内容与服务标准

在物业管理区域内，前期物业管理服务包括但不限于以下内容：

（一）服务内容与质量：

1、房屋管理

1.1 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

1.2 根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向甲方或业主大会提出报告与建议，根据甲方或业主大会的决定，组织维修。

1.3 每周巡查 2 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，井及时维修养护。

1.4 按照住宅装饰装修管理有关规定和《临时管理规约》要求，建立完善的住宅装饰装修备案制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的注意事项。每日不少于 1 次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告本房产开发商和有关行政主管部门。

1.5 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告本房产开发商和有关行政主管部门。

1.6 各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

2、共用设施设备维修养护

2.1 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2.2 对共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

2.3 对共用设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

2.4 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划。向业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定。组织维修或者更新改造。

2.5 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

2.6 设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

2.7 小区主要道路及停车场交通标志齐全，设施完善。

2.8 路灯、楼道灯完好率不低于 95％。

2.9 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

3、保洁服务

3.1 按要求合理设置垃圾收集点，生活垃圾每天至少清运 2 次。

3.2 小区公共场所每日至少清扫 1 次；电梯厅、楼道每日至少清扫 1 次；共用部位玻璃每季度至少清洁 1 次；路灯、楼道灯每半年至少清洁 1 次。

3.3 区内公共雨、污水管道每年至少疏通 1 次；雨、污水井每半年至少检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度至少检查 1 次；每年至少清掏 1 次，发现异常及时清掏。

3.4 根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

4、绿化养护管理

4.1 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

4.2 定期清除绿地杂草、杂物。

4.3 预防花草、树木病虫害。

5、协助维护公共秩序

5.1 小区主出入口 24 小时值勤。

5.2 对重点区域、重点部位及时巡查，并配有文字和图片记录归档。

5.3 对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

5.4 对火灾、水灾、雷击、冰雪灾害、治安、公共卫生、等突发事件有应急预案，事发时及时报告本房产开发商和有关部门，并协助采取相应措施。

6、在物业管理区域内，其他服务包括以下事项：

6.1 天悦嘉园商业门面参与招商招租管理。

6.2 社区文化娱乐活动（每年不少于 2 次）。

6.3 物业及物业管理档案、资料。

6.4 法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

（二）人员要求（至少38 人）：

项目经理：1 人

工程维修：2 人

保安队员：18 人（巡逻 2 人，监控 1 人，门岗 1 人，轮休 2 人，三班倒）

保洁员：12 人

客服人员：1 人

财务：2 人

绿化员：2 人

在物业管理区域内，乙方提供的其他有偿特约服务事项详见服务中心公示栏。

乙方提供的前期物业服务以约定的质量标准达到《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》二级要求。

乙方服务内容不含项目内停放车辆、业主专有区域财物等特定财产的保管服务。

物业的保修及承接查验

甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

乙方全面进驻后，对于本合同约定的物业共用部位、共用设施设备，双方应按照《物业承接查验办法》进行查验、原物业公司收取的各项费用的清算核查并签订确认书，由双方书面授权人员签字并加盖公章（合同主体）后确认，作为界定各主体单位承担责任的依据。

合同生效一个月内，甲方方负责向乙方完整移交下列资料：

1． 物业规划设计方案、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2． 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

3． 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

4． 物业质量保修文件和物业使用说明文件；

5． 其他原物业单位应该移交给甲方的资料。

验收交接的或验收中存在问题的物业，由甲方负责组织施工整改重新交付乙方验收认可后办理移交手续。

其它收费和公共部位经营管理

水、电费用

乙方按省市相关收费文件的类别和标准向使用人收取小区公共能耗费用（含水、电等），如遇政府调价，则按政府调整比例进行调整。

装饰装修费用

业主或物业使用人在需要对房屋进行装修时，乙方可以依照国家及地方最新颁布的相关装修管理的法律法规，与其签订书面装修管理协议，向业主或物业使用人进行收费，告知注意事项和禁止事项，业主或物业使用人违反装修相关规定，乙方有权直接从装修押金中直接扣除相应费用。装修垃圾清运费、拆墙垃圾清运费：按市场行情收取清运处置费用。

停车收费以及利用小区共用部位、共用设施设备进行经营：

乙方可对小区的公共部分进行经营管理（如对外来车辆收取停车费、在电梯或楼道投放广告等），该部分所得收益可由乙方收取并原则上用于对上述停车场地与设备的维修、提质与改造。

停车费收取标准：参照《湖南省机动车停放服务收费管理办法》等相关法律法规执行。

物业服务费由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。物业服务成本主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、固定资产折旧；

8、公司管理费；

9、社区文化活动费用；

10、法定税费；

物业服务费不包括项目的提质改造费用以及应由物业管理专项维修资金支付的费用以及法律法规中不包含在基础物业费中的费用等。

权利与义务

甲方的权利义务

1、代表和维护物业产权人、使用人的合法权益，积极协助乙方做好物业管理工作。

2、审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。

3、审定乙方提出的物业管理年度计划。

4、对乙方的物业管理实施监督检查，每年进行4次全面的考核评定，考核实施细则按照行业标准执行。

5、在乙方进场前向乙方提供物业管理用房并由乙方无偿使用，水、电、通讯等费用由乙方承担。

6、负责督促乙方对物业设施、设备进行清点、核查、对前物业公司收取费用的清算，落实前物业公司把项目物业管理用房、办公设施设备、维护保养设备设施工具的移交，并在乙方管理期满或合同提前终止时予以收回。

7、按照法规规定和合同约定的保修期限和保修范围承担本物业保修责任。

8、依照本合同约定，按时支付物业管理费。

9、因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得乙方同意。施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。

10、如在合同期内，天悦嘉园物业的所有权发生转移，甲方确保甲乙双方的合同关系及权利义务不发生变化。

乙方的权利义务

1、不得将物业管理项目转让给他人，未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

2、严格遵守有关法律法规和招标文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。

3、接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。

4、制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

5、拟定物业管理年度计划。

6、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

7、乙方可采取规劝、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，但是否采取以上措施由乙方决定。

8、建立物业管理档案资料并妥善保管和使用。

9、按法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

10、业主或物业使用人告知乙方需要装饰装修房屋时，双方应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

11、依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

12、对其员工管理应符合有关规定及甲方有关的要求。乙方员工食宿由乙方自行安排。

13、乙方为员工办理好各种保险等手续，有关费用已含在本合同中。在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或保安人员发生意外伤害，由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责任。

14、乙方应积极协助甲方收取门面租金，协调解决相关问题。

15、本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。否则，每延误一天乙方按1000元向甲方支付违约金，乙方遗留在现场的物品视为遗弃，归甲方所有并自行处理。

乙方履行了以上权利和义务，则完全充分地满足了业主的监督权和知情权。

业主或物业使用人的权利义务

1、监督乙方按照物业服务合同约定提供物业服务。

2、遵守物业管理相关法规及本物业管理区域的各项管理制度，履行临时管理规约、本合同约定的各项义务。

3、根据本合同约定及法规的规定按时交纳各项费用。

4、按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金，对专项维修资金的管理与使用享有监督权。

5、需要占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，及占用共用部位、共用设施设备的，应事先征得乙方的同意，并在约定期限内恢复原状。造成损失的，应承担相应的赔偿责任。

6、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与物业服务企业签署装修管理服务协议，并不得违反相关法律法规、本物业装修管理规定及装饰装修禁止行为与注意事项。

7、对物业维护保养、清洁卫生等工作提供通行和工作便利，如因不配合工作给乙方或他人造成损害的，应承担赔偿责任。

违约责任

如因乙方管理不善，造成甲方和业主重大经济损失，经有关部门认定，甲方有权解除本合同，并要求乙方赔偿相应损失。

乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续二次或半年内三次发出警告而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权解除本合同。

因业主或物业使用人违反本合同的约定，使乙方未达到本合同约定的服务质量标准，乙方不承担违约责任，造成乙方或其他业主、物业使用人损失的，违约人应给予经济赔偿。

乙方的管理服务若达不到本合同约定的服务质量标准，甲方有权要求乙方在合理期限内限期整改，逾期未整改且给甲方或业主造成重大损失的，乙方应给予经济赔偿。

业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用建议，或资金不够或维修资金未归集所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。业主批准后，因乙方责任未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担。

双方约定因为下列事由所导致之损害或导致乙方不能履行本合同约定义务的，乙方均不承担违约责任：

1、雷暴、台风、雪灾、地震、火灾、泥石流、洪水等不可抗力及非乙方能够控制的其它事由（包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害）。

2、本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于军事行为、武装冲突、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等），但因乙方故意或违反本合同约定义务而直接导致的情况不在此限。

3、因物业本身固有瑕疵及原物业服务单位遗留问题所致的一切相关损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因乙方故意或违反本合同义务而直接导致的情况不在此限。

4、因业主、物业使用人或其他第三者故意或过失，或违反本合同、管理规约及其它物业管理规定、未经乙方同意擅自委托乙方工作人员提供服务所致的一切相关损害。

5、乙方曾向业主建议改善自用、共用及约定共用部分设施设备或改进管理措施，而业主未采纳所致之损害（包括但不限于高空抛物、高空坠物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等）。

6、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止供热、停止共用设施设备使用等造成的损失；非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失。

8、除上述各款外，其它不可归责于乙方的事由而导致的任何损失。

其他事项

如遇突发或重大事件，乙方管理人员应在第一时间报告甲方有关部门，乙方项目负责人应在第一时间到达现场，适时处理或协助处理有关问题，甲方如认为情况危及到甲方的安定管理，乙方应无条件同意甲方直接调配乙方资源直至危机结束，但乙方不对该事件负最终责任。

个人信息保护声明

1、乙方承接本合同约定物业管理区域后，为了方便乙方向业主提供入住等服务，甲方应向乙方提供本物业管理区域内所有业主的个人信息，包括但不限于门牌号、姓名、身份证号码、联系电话、家属成员、工作单位等信息。

2、未经业主的同意，乙方不会向乙方以外的任何公司、组织和个人披露业主的个人信息，但法律法规另有规定的除外。

3、乙方将会采取合理的措施保护业主的个人信息，以免遭受未经授权的使用或披露。但在如下情况下，乙方可能会披露业主的个人信息：（1）事先获得业主的授权；（2）根据法律、法规、法律程序的要求或政府主管部门的强制性要求；（3）以学术研究或公共利益为目的，且不包含任何个人身份识别信息；（4）为维护乙方的合法权益，例如诉讼、查找、预防、处理欺诈或安全方面的问题；（5）符合相关服务条款或使用协议的规定；（6）其他有利于乙方和业主共同利益目的。

合同补充和修改：对合同条款作任何改动或偏离，增加补充条款，均须由甲、乙双方签订书面的补充合同。

违约解除合同

1、在乙方收到甲方发出的违约通知后10天内，乙方仍未纠正其下述任何一种违约行为，甲方可向乙方发出解除合同通知，由此带来的一切损失由乙方承担：

（1）乙方未能在合同规定的期限内及时进场；

（2）乙方提供的服务质量不符合合同规定，且未及时纠正的；

（3）乙方因管理不到位导致群体上访事件的；

（4）乙方因资信、经营等问题，被上级行政主管部门或相关协会通报批评的；

（5）乙方未能履行合同项下的任何其它义务的。

破产终止合同

1、当乙方破产或无清偿能力时，乙方应书面通知甲方终止合同，在甲方知情而未收到乙方终止合同书面通知时，甲方亦可书面通知乙方终止合同。

2、因不可抗力的自然灾害原因造成自然终止合同时按破产终止合同办法终止合同。

合同纠纷：本合同在履行过程中发生争议，双方当事人可协商解决，协商不成的，任何一方可向甲方所在地人民法院起诉。

未尽事宜：合同如有未尽事宜，须经甲、乙方双方共同协商，作出补充约定；补充约定与本合同具有同等效力。

合同份数及生效：本合同一式捌份，双方各肆份，具有同等法律效力。本合同经甲、乙双方盖章签字后生效。

（以下无正文）